AfA

AfA bei Immobilien: Abschreibung erklärt

Wie die steuerliche Gebäudeabschreibung (AfA) in Österreich funktioniert — Satz, Gebäudeanteil und Nutzungsdauer.

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ — die steuerliche Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes. In Österreich beträgt die reguläre Gebäude-AfA bei Wohnimmobilien grundsätzlich 1,5 % pro Jahr, was einer angenommenen Nutzungsdauer von rund 67 Jahren entspricht. Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil — Grund und Boden unterliegen keinem Wertverzehr. Beim Bauherrenmodell ist der zentrale Hebel, dass bestimmte Sanierungsaufwendungen über einen verkürzten Zeitraum beschleunigt abgeschrieben werden können — daraus entsteht der frühe Steuereffekt.

Rechenbeispiel: reguläre 1,5 % vs. beschleunigte Abschreibung

Am deutlichsten wird der Unterschied an einer illustrativen Modellrechnung: 250.000 € Investition, davon 80 % Gebäudeanteil (200.000 €; die restlichen 20 % entfallen auf den nicht abschreibbaren Grund), ein Grenzsteuersatz von 50 %. Bei der regulären AfA wird der gesamte Gebäudeanteil mit 1,5 % pro Jahr abgeschrieben. Beim Sanierungs-Bauherrenmodell wird ein begünstigter Sanierungsanteil (hier illustrativ 60 % des Gebäudes = 120.000 €) auf 15 Jahre verteilt (6,67 % p.a.), die verbleibende Altsubstanz (80.000 €) läuft weiter mit 1,5 %.

Illustrative Modellrechnung mit vereinfachten Annahmen — keine Steuerberatung. Eigene Werte im Bauherrenmodell-Rechner durchspielen.

Woher der begünstigte Anteil kommt — und wer ihn zugewiesen bekommt

Ob die beschleunigte Abschreibung überhaupt greift, entscheidet die Höhe des begünstigten Sanierungsaufwands. Je größer der Sanierungsanteil an der Gesamtinvestition, desto stärker der frühe Steuereffekt — und desto wichtiger die belastbare Aufteilung von Grund, Altsubstanz und Sanierung.

Wie sich dieser Anteil bemisst und maximieren lässt, steht im Detail unter Sanierung & Abschreibung (§ 28 EStG). Weil beim Bauherrenmodell mehrere Anleger gemeinsam investieren, werden diese Abschreibungsverluste über die Miteigentumsgemeinschaft (MEG) anteilig jedem Beteiligten zugewiesen.

Das Wichtigste in Kürze

• Reguläre Wohngebäude-AfA in Österreich: 1,5 % p.a. (rd. 67 Jahre Nutzungsdauer).
• Bemessungsgrundlage: Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes, nicht des Grundes.
• Gebäudeanteil typischerweise 60–80 % — der Rest entfällt auf nicht abschreibbaren Grund.
• Begünstigte Sanierungsaufwendungen: beschleunigte Abschreibung möglich (Bauherrenmodell).
• Die AfA mindert die Vermietungseinkünfte und damit die Steuerlast.
• Höhe und Anerkennung sind im Einzelfall steuerlich zu beurteilen.

Häufige Fragen