AfA

AfA bei Immobilien: Abschreibung erklärt

Wie die steuerliche Gebäudeabschreibung (AfA) in Österreich funktioniert — Satz, Gebäudeanteil und Nutzungsdauer.

AfA steht für „Absetzung für Abnutzung“ — die steuerliche Abschreibung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines vermieteten Gebäudes. In Österreich beträgt die reguläre Gebäude-AfA bei Wohnimmobilien grundsätzlich 1,5 % pro Jahr, was einer angenommenen Nutzungsdauer von rund 67 Jahren entspricht. Abgeschrieben wird ausschließlich der Gebäudeanteil — Grund und Boden unterliegen keinem Wertverzehr. Beim Bauherrenmodell ist der zentrale Hebel, dass bestimmte Sanierungsaufwendungen über einen verkürzten Zeitraum beschleunigt abgeschrieben werden können — daraus entsteht der frühe Steuereffekt.

Das Wichtigste in Kürze

• Reguläre Wohngebäude-AfA in Österreich: 1,5 % p.a. (rd. 67 Jahre Nutzungsdauer).
• Bemessungsgrundlage: Anschaffungs-/Herstellungskosten des Gebäudes, nicht des Grundes.
• Gebäudeanteil typischerweise 60–80 % — der Rest entfällt auf nicht abschreibbaren Grund.
• Begünstigte Sanierungsaufwendungen: beschleunigte Abschreibung möglich (Bauherrenmodell).
• Die AfA mindert die Vermietungseinkünfte und damit die Steuerlast.
• Höhe und Anerkennung sind im Einzelfall steuerlich zu beurteilen.

Häufige Fragen