Kostenstruktur
Bauherrenmodell Kosten: Was wirklich anfällt — von Weichkosten bis laufende Gebühren
Investitionssumme, Weichkosten-Quote, laufende Kosten und Finanzierungskosten — vollständige Kostenübersicht damit keine Überraschungen entstehen.
Was kostet ein Bauherrenmodell wirklich?
Bauherrenmodelle werden oft mit Investitionssummen von "ab 100.000 €" beworben. Was dabei häufig unklar bleibt: Wie viel davon fließt tatsächlich in das Gebäude — und wie viel in Weichkosten? Die Transparenz in diesem Punkt ist eines der wichtigsten Qualitätsmerkmale eines Anbieters.
Die drei Kostenkategorien
Kostenstruktur — typisches Bauherrenmodell
Illustrativ. Tatsächliche Quoten sind projektabhängig.
Weichkosten im Detail
Als Weichkosten werden alle Aufwendungen bezeichnet, die nicht direkt in die Bausubstanz fließen. Sie umfassen typischerweise:
- Planungs- und Architektenhonorare (legitim und notwendig)
- Steuerliche Strukturierungskosten (Steuerberatung, Gutachten)
- Rechts- und Notarkosten (Grundbuch, Verträge)
- Vertriebshonorare (Provision für Vermittlung — oft intransparent)
- Finanzierungskosten (falls Fremdkapital eingesetzt wird)
- Verwaltungsgebühren (laufende Hausverwaltung)
Eine Weichkosten-Quote von 12–18 % gilt als marktüblich und akzeptabel. Quoten über 22–25 % sind ein Warnsignal — sie schmälern die Basis für die Abschreibung und gefährden die Liebhaberei-Prognose.
Laufende Kosten während der Beteiligungsdauer
Neben dem einmaligen Investitionsbetrag entstehen laufende Kosten, die in der Kalkulation berücksichtigt werden müssen:
| Kostenart | Typische Höhe | Wer trägt? |
|---|---|---|
| Hausverwaltung | 3–5 % der Jahresmieteinnahmen | Miteigentümergemeinschaft |
| Instandhaltungsrücklage | 1–2 % p.a. des Gebäudewerts | Miteigentümergemeinschaft |
| Grundsteuer | Abhängig von Gemeinde und Einheitswert | Miteigentümergemeinschaft |
| Versicherungen | Abhängig von Objekt | Miteigentümergemeinschaft |
| Steuerliche Betreuung | 500–2.000 € p.a. je Anteil | Einzelner Investor |
| Finanzierungskosten | Abhängig von Fremdkapital-Anteil | Einzelner Investor |
Finanzierungskosten: Kaufen auf Kredit
Viele Investoren finanzieren ihre Beteiligung teilweise mit Fremdkapital. Die Zinskosten sind grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig — erhöhen aber das Risiko und müssen in der Prognoserechnung berücksichtigt werden. Bei 50 % Fremdfinanzierung und 4 % Zinssatz auf 200.000 € entstehen 8.000 € Jahreszinskosten — die die Cash-Flow-Kalkulation erheblich beeinflussen.
Gesamtkosten-Beispiel: 300.000 € Investition
Illustratives Gesamtkosten-Szenario
Alle Werte illustrativ und ohne Gewähr. Projektabhängige Abweichungen sind die Regel.
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