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Bauherrenmodell-Glossar
Rund um das Bauherrenmodell kursieren viele Begriffe, die im Beratungsgespräch
selbstverständlich klingen und beim Nachlesen doch offen bleiben. Dieses Glossar erklärt die
20 wichtigsten davon — jeweils mit dem, worauf es beim Bauherrenmodell konkret ankommt,
und mit der österreichischen Rechtsgrundlage, wo es eine gibt.
Die Begriffe sind nach Themenfeldern gruppiert: zuerst die Abschreibung, aus der sich der
Steuereffekt überhaupt erst ergibt, dann die Beteiligungsstruktur, danach die Risiken und
schließlich Verkauf, Umsatzsteuer und die gängigen Kennzahlen. Wer sich zum ersten Mal mit dem
Thema befasst, liest am besten in dieser Reihenfolge.
Abschreibung & Steuerwirkung
AfA (Absetzung für Abnutzung)
Die AfA verteilt die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer und mindert Jahr für Jahr die steuerpflichtigen Mieteinkünfte. Bei privater Vermietung beträgt der Regelsatz in Österreich 1,5 % pro Jahr (§ 16 Abs. 1 Z 8 EStG), was einer rechnerischen Nutzungsdauer von rund 67 Jahren entspricht. Wichtig: Nur der Gebäudeanteil ist abschreibbar — der Grundanteil nicht, weil Grund und Boden sich nicht abnutzen. Beim Bauherrenmodell ist genau dieser Punkt der Hebel: Ein Teil des Aufwands darf deutlich schneller als mit 1,5 % abgesetzt werden.
Beschleunigte Abschreibung (Fünfzehntel-Absetzung)
Herstellungsaufwand für bestimmte Sanierungsmaßnahmen kann auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden — also rund 6,7 % pro Jahr statt 1,5 % (§ 28 Abs. 3 EStG). Begünstigt sind insbesondere Maßnahmen im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sowie Aufwendungen nach dem Denkmalschutzgesetz. Diese Fünfzehntel-Absetzung ist der wirtschaftliche Kern des Bauherrenmodells; ohne sie bliebe nur die reguläre AfA.
Instandsetzungsaufwand
Aufwand, der die Nutzungsdauer wesentlich verlängert oder den Nutzwert wesentlich erhöht, ohne dass ein neues Wirtschaftsgut entsteht — etwa der Austausch von Fenstern, Dach oder Heizungsanlage. Bei Wohngebäuden ist Instandsetzungsaufwand zwingend auf 15 Jahre zu verteilen (§ 28 Abs. 2 EStG). Abzugrenzen ist er vom sofort absetzbaren Instandhaltungsaufwand (laufende Reparaturen) und vom Herstellungsaufwand.
Herstellungsaufwand
Aufwand, durch den ein Gebäude erstmals entsteht, erweitert oder in seiner Wesensart geändert wird — beispielsweise ein Dachgeschossausbau oder die Zusammenlegung von Wohnungen. Herstellungsaufwand ist grundsätzlich über die Restnutzungsdauer abzuschreiben, kann aber in den gesetzlich genannten Fällen auf 15 Jahre verteilt werden. Die Einordnung als Herstellungs- statt Instandsetzungsaufwand entscheidet über die Höhe der jährlichen Steuerwirkung.
Verlustzuweisung
In der Investitions- und Sanierungsphase übersteigen Abschreibung, Finanzierungszinsen und Nebenkosten regelmäßig die Mieteinnahmen. Es entsteht ein steuerlicher Verlust aus Vermietung und Verpachtung, der anteilig den Beteiligten zugewiesen und mit anderen Einkünften — etwa aus einer Anstellung — ausgeglichen werden kann. Die tatsächliche Ersparnis hängt unmittelbar vom persönlichen Grenzsteuersatz ab.
Grenzsteuersatz
Der Steuersatz, der auf den nächsten verdienten Euro anfällt — nicht der Durchschnittssatz. Er bestimmt, wie viel eine Verlustzuweisung real wert ist: Wer im 50-%-Bereich liegt, spart bei 1.000 € zugewiesenem Verlust rund 500 € Steuer, wer im 30-%-Bereich liegt, nur rund 300 €. Deshalb wirkt das Bauherrenmodell erst ab einem spürbar hohen Einkommen.
Gebäudeanteil / Grundanteil
Der Kaufpreis wird steuerlich in einen abschreibbaren Gebäudeanteil und einen nicht abschreibbaren Grundanteil aufgeteilt. Ohne abweichenden Nachweis sieht die Grundanteilverordnung je nach Lage und Bebauungsdichte typischerweise 20 %, 30 % oder 40 % Grundanteil vor. Je höher der Grundanteil, desto kleiner die Abschreibungsbasis — in guten Innenstadtlagen ist dieser Effekt erheblich.
Struktur & Beteiligung
Wirtschaftlicher Bauherr
Steuerlicher Status, der die begünstigte Abschreibung überhaupt erst ermöglicht. Wirtschaftlicher Bauherr ist, wer das Baugeschehen tatsächlich beherrscht: das finanzielle Risiko von Kostenüberschreitungen trägt, auf die Gestaltung Einfluss nehmen kann und nicht bloß ein fertiges Produkt zum Fixpreis erwirbt. Wer nur ein schlüsselfertiges Paket kauft, gilt als Erwerber — dann entfällt die Fünfzehntel-Absetzung. Diese Abgrenzung ist der häufigste Streitpunkt mit der Finanzverwaltung.
Miteigentümergemeinschaft (MEG)
Die übliche Rechtsform des Bauherrenmodells: Mehrere Investoren erwerben ideelle Anteile an einer Liegenschaft und bilden eine Gemeinschaft, die gemeinsam saniert und vermietet. Die MEG ist einkommensteuerlich transparent — Einkünfte und Verluste werden festgestellt und den Beteiligten anteilig zugerechnet, versteuert wird auf Ebene der einzelnen Person.
Ideeller Anteil
Ein rechnerischer Bruchteil an der gesamten Liegenschaft, kein bestimmtes Zimmer und keine konkrete Wohnung. Wer 5 % hält, ist an jedem Quadratmeter mit 5 % beteiligt und erhält 5 % der Erträge und Verluste. Das unterscheidet das Bauherrenmodell grundlegend vom Wohnungseigentum an einer bestimmten Vorsorgewohnung.
Bauherrenmodell (großes / kleines)
Beim großen Bauherrenmodell tragen die Beteiligten das volle Bauherrenrisiko und erhalten die weitestgehenden steuerlichen Vorteile. Beim kleinen Bauherrenmodell ist das Risiko durch Garantien und Fixpreise stärker begrenzt — dafür fallen die steuerlichen Effekte geringer aus. Die Bezeichnungen sind Marktbegriffe, keine gesetzlichen Definitionen; entscheidend ist immer die konkrete vertragliche Ausgestaltung.
Risiken & Grenzen
Liebhaberei
Erkennt das Finanzamt eine Vermietung nicht als Einkunftsquelle an, weil über den Beobachtungszeitraum kein Gesamtüberschuss zu erwarten ist, gilt sie als Liebhaberei: Die Verluste sind dann steuerlich unbeachtlich und bereits geltend gemachte Vorteile können rückabgewickelt werden. Maßgeblich ist die Liebhabereiverordnung. Für die entgeltliche Gebäudeüberlassung ist ein absehbarer Zeitraum von rund 25 bis 28 Jahren heranzuziehen. Liebhaberei ist das zentrale steuerliche Risiko des Modells — eine belastbare Prognoserechnung ist deshalb Pflicht, nicht Kür.
Prognoserechnung
Die über den gesamten Beobachtungszeitraum aufgestellte Rechnung, die belegen soll, dass die Vermietung insgesamt einen Überschuss erwirtschaftet. Sie muss realistische Annahmen zu Mietentwicklung, Leerstand, Instandhaltung und Zinsen enthalten. Eine geschönte Prognoserechnung ist ein Warnsignal: Sie ist der Nachweis, an dem die Anerkennung im Ernstfall hängt.
Behaltefrist
Zeitraum, über den die Immobilie gehalten und vermietet werden muss, damit die steuerlichen Vorteile Bestand haben. Beim Bauherrenmodell liegt der wirtschaftlich sinnvolle Horizont in der Praxis bei 20 bis 25 Jahren. Ein vorzeitiger Ausstieg ist über den Verkauf des Anteils möglich, der Sekundärmarkt dafür ist allerdings dünn und die erzielbaren Preise entsprechend unsicher.
Fungibilität
Die Handelbarkeit einer Anlage. Ein Anteil an einer Miteigentümergemeinschaft ist deutlich schwerer zu verkaufen als eine Eigentumswohnung oder ein Wertpapier: Es gibt keinen organisierten Markt, der Käuferkreis ist klein und Miteigentümer haben je nach Vertrag Mitspracherechte. Wer kurzfristig über sein Kapital verfügen muss, ist im Bauherrenmodell falsch aufgehoben.
Nachschusspflicht
Verpflichtung, über die ursprünglich gezeichnete Summe hinaus weiteres Kapital einzuzahlen — etwa bei Baukostenüberschreitungen oder unerwarteten Sanierungskosten. Ob und in welcher Höhe sie besteht, ergibt sich aus dem konkreten Vertragswerk. Dieser Punkt gehört vor jeder Zeichnung geprüft, weil er das maximale Risiko bestimmt.
Verkauf, Umsatzsteuer & Kennzahlen
ImmoESt (Immobilienertragsteuer)
Steuer auf den Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden. Für private Veräußerungen gilt ein besonderer Steuersatz von 30 %. Bei Objekten, die bereits vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden (Altvermögen), kann der Gewinn pauschal ermittelt werden, was die effektive Belastung deutlich senkt. Beim Bauherrenmodell ist zusätzlich zu beachten, dass geltend gemachte beschleunigte Abschreibungen den steuerlichen Buchwert senken und damit den späteren Veräußerungsgewinn erhöhen können.
Vorsteuerabzug / Option zur Steuerpflicht
Die Vermietung von Wohnraum unterliegt in Österreich dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 10 %; im Gegenzug kann die in den Bau- und Sanierungskosten enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend gemacht werden. Das verbessert die Liquidität in der Investitionsphase erheblich. Bei einer späteren Nutzungsänderung kann es allerdings zu einer Vorsteuerberichtigung kommen.
Bruttomietrendite
Jahresnettomiete im Verhältnis zum Kaufpreis, in Prozent. Eine erste grobe Kennzahl, die Betriebskosten, Leerstand, Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierung bewusst ausblendet und deshalb systematisch zu optimistisch wirkt. Für eine belastbare Beurteilung braucht es die Nettomietrendite und eine Betrachtung nach Steuern.
Kaufnebenkosten
Beim Immobilienerwerb in Österreich fallen zusätzlich zum Kaufpreis insbesondere Grunderwerbsteuer von 3,5 % und die Grundbuchseintragungsgebühr von 1,1 % an, dazu je nach Fall Vertragserrichtung, Beglaubigung und Vermittlungsprovision. In Summe sind rund 6 bis 10 % des Kaufpreises einzuplanen — Geld, das die Rendite von Beginn an belastet.
Rechtsgrundlagen im Überblick
Die steuerliche Wirkung des Bauherrenmodells stützt sich in Österreich im Wesentlichen auf
folgende Bestimmungen: die reguläre Gebäude-AfA von 1,5 % nach § 16 Abs. 1 Z 8 EStG, die
Verteilung von Instandsetzungsaufwand auf 15 Jahre nach § 28 Abs. 2 EStG, die begünstigte
Fünfzehntel-Absetzung für bestimmten Herstellungsaufwand nach § 28 Abs. 3 EStG, die Aufteilung in
Grund- und Gebäudeanteil nach der Grundanteilverordnung, die Abgrenzung zur Liebhaberei nach der
Liebhabereiverordnung sowie den besonderen Steuersatz von 30 % auf Veräußerungsgewinne nach
§ 30a EStG.
Maßgeblich ist immer die geltende Fassung und der konkrete Einzelfall. Die Einordnung einer
Maßnahme als Instandhaltung, Instandsetzung oder Herstellung entscheidet über die Höhe der
jährlichen Absetzung und wird im Prüfungsfall genau angesehen — sie gehört vorab mit der
Steuerberatung geklärt.
Hinweis: Dieses Glossar dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts-
oder Anlageberatung. Für Ihren konkreten Fall ziehen Sie bitte eine Steuerberaterin oder einen
Steuerberater bei.