Liebhaberei

Liebhaberei bei Vermietung

Wann das Finanzamt eine Vermietung als „Liebhaberei“ einstuft — und der Steuervorteil verloren geht.

„Liebhaberei“ ist einer der wichtigsten Begriffe für jeden Immobilien-Anleger in Österreich. Erkennt das Finanzamt in einer Vermietung keine echte Einkunftsquelle, sondern eine steuerlich unbeachtliche Tätigkeit, werden die geltend gemachten Verluste nicht anerkannt — der gesamte Steuervorteil entfällt rückwirkend. Maßstab ist, ob innerhalb eines absehbaren Zeitraums ein Gesamtüberschuss erzielbar ist. Für die „kleine Vermietung“ (z. B. einzelne Wohnungen) gilt ein engerer Zeitraum als für die „große Vermietung“. Gerade beim Bauherrenmodell, das in der Anfangsphase bewusst Verluste erzeugt, ist die belastbare Prognoserechnung deshalb entscheidend.

Das Wichtigste in Kürze

• Liebhaberei = keine steuerlich anerkannte Einkunftsquelle → Verluste werden gestrichen.
• Maßstab: erzielbarer Gesamtüberschuss innerhalb eines absehbaren Zeitraums.
• Kleine Vermietung (einzelne Objekte): engerer Beobachtungszeitraum.
• Große Vermietung (z. B. Zinshaus, Bauherrenmodell): längerer Zeitraum.
• Eine plausible Prognoserechnung ist das zentrale Nachweisinstrument.
• Ein Projekt, das nur über den Steuereffekt „funktioniert“, ist besonders gefährdet.

Häufige Fragen