Vergleich
Bauherrenmodell vs. Vorsorgewohnung: Der vollständige Vergleich 2026
Beide Wege zur Immobilien-Anlage — aber welcher ist für Ihre Situation der bessere? Vollständiger Vergleich mit Tabellen, Rechenbeispiel und konkreten Empfehlungen.
Was ist eine Vorsorgewohnung?
Eine Vorsorgewohnung ist eine Eigentumswohnung die primär zum Zweck der Vermietung erworben wird — mit dem Ziel der Altersvorsorge und/oder Steueroptimierung. Im Gegensatz zum Bauherrenmodell kauft man eine fertige Wohnung und wird Alleineigentümer. Die steuerlichen Vorteile entstehen durch die reguläre Absetzung für Abnutzung (AfA) und — bei Regelbesteuerung — durch den Vorsteuerabzug auf die Anschaffungskosten.
Bauherrenmodell vs. Vorsorgewohnung: Der entscheidende Unterschied
| Merkmal | Bauherrenmodell | Vorsorgewohnung |
|---|---|---|
| Investitionsstruktur | Miteigentümer-gemeinschaft | Alleineigentümer |
| Abschreibung | ~6,7 % p.a. (15 J.) | 1,5 % p.a. (normal) |
| Steuereffekt | Sehr hoch (Spitzensteuersatz) | Mittel |
| Vorsteuerabzug | Möglich (Regelbesteuerung) | Möglich (Regelbesteuerung) |
| Mindestinvestition | 150.000–300.000 € | 100.000–250.000 € |
| Flexibilität | Gering (20+ J. Bindung) | Höher (Verkauf möglich) |
| Verwaltungsaufwand | Mittel (Miteigentümergemeinschaft) | Selbst oder Hausverwaltung |
| Eigennutzung möglich? | Nein | Ja (mit Einschränkungen) |
| Für wen geeignet | Grenzsteuersatz 42–48 % | Grenzsteuersatz 30–48 % |
Die Vorsorgewohnung im Detail
Steuerliche Vorteile
Der Hauptvorteil der Vorsorgewohnung liegt im Vorsteuerabzug: Wer seine Mietwohnung der Umsatzsteuer unterwirft (Regelbesteuerung), kann die auf Kaufpreis und Sanierung entfallende 20 %-Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend machen. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € inkl. 20 % USt sind das 50.000 € die zurückgefordert werden können.
Dazu kommt die reguläre AfA von 1,5 % p.a. auf den Gebäudeanteil (nicht Grundanteil, nicht Kaufnebenkosten) sowie der Abzug aller Werbungskosten (Zinsen, Verwaltung, Reparaturen).
Vorsteuer-Behaltefrist
Wer den Vorsteuer-Vorteil nutzt, bindet sich für 20 Jahre Vermietung. Wird die Wohnung innerhalb dieser Frist verkauft oder privat genutzt, muss die Vorsteuer anteilig zurückgezahlt werden. Das schränkt die Flexibilität ein — und ist oft unterschätzt.
Wann ist die Vorsorgewohnung besser als das Bauherrenmodell?
- Einkommen unter ~70.000 € (Bauherrenmodell-Steuereffekt gering)
- Wunsch nach Alleineigentum und direkterer Kontrolle
- Möglicherweise spätere Eigennutzung gewünscht
- Kleineres Einstiegskapital (ab ~100.000 € realistisch)
- Geringere Risikobereitschaft — einfachere Struktur
Praktische Tipps für die Vorsorgewohnung
- Lage ist alles: Gute ÖPNV-Anbindung, Uni-Nähe, Wachstumsregion
- Vorsteuer-Regelbesteuerung lohnt sich fast immer bei Neubau-Kauf
- Hausverwaltung professionell auslagern — spart Zeit und reduziert Leerstand
- Kaufnebenkosten (ca. 10–12 %) in der Kalkulation berücksichtigen
- Finanzierung: Mieteinnahmen decken selten die vollen Kreditkosten — Eigenkapitalpuffer wichtig
- Steuerberater von Anfang an einbinden (Vorsteuer-Option, Liebhaberei)
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Beispiel: 200.000 € Kaufpreis in Graz, 60 m²
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