MEG

Miteigentumsgemeinschaft (MEG): Steuervorteil beim Bauherrenmodell

Warum fast jedes Bauherrenmodell als MEG strukturiert ist — und wie die anteilige Verlustzuweisung steuerlich wirkt.

Fast jedes Bauherrenmodell wird als Miteigentumsgemeinschaft — kurz MEG — aufgesetzt. Mehrere Anleger erwerben gemeinsam ein Objekt und halten daran jeweils einen ideellen Miteigentumsanteil, ohne dass eine bestimmte Wohnung einem einzelnen Anleger zugeordnet ist. Diese Rechtsform ist kein Nebenaspekt, sondern die Grundlage dafür, dass Sanierungsaufwand und die daraus entstehenden Verluste in der Investitionsphase steuerlich korrekt auf die einzelnen Beteiligten zugewiesen werden. Genau darin liegt für Anleger mit hohem Grenzsteuersatz der eigentliche Hebel — und zugleich die Bindung, die man vor einer Beteiligung verstanden haben sollte.

Der steuerliche Kernvorteil: anteilige Verlustzuweisung

Der entscheidende Vorteil der MEG liegt in der Zurechnung. Die Einkünfte und insbesondere die hohen Anfangsverluste aus der beschleunigten Abschreibung werden auf Ebene der Gemeinschaft ermittelt und über eine einheitliche und gesonderte Feststellung (§ 188 BAO) anteilig jedem Miteigentümer zugewiesen. Diese Verluste können — bei Vorliegen der Voraussetzungen — mit den übrigen Einkünften ausgeglichen werden und senken so die persönliche Einkommensteuerlast.

Weil die Wirkung mit dem Grenzsteuersatz steigt, ist die MEG-Struktur vor allem für Anleger mit hohem, dauerhaftem Einkommen interessant. Der Sanierungsaufwand des Gesamtobjekts wirkt anteilig direkt in der eigenen Steuererklärung.

Wie die beschleunigte Abschreibung diese Verluste überhaupt erzeugt, ist auf den Seiten zu den Steuervorteilen & der Abschreibung und zur AfA bei Immobilien erklärt.

MEG oder Alleineigentum — worin sich die Modelle unterscheiden

Gegenüber einer einzelnen Eigentumswohnung im Alleineigentum bietet die MEG einen niedrigeren Kapitaleinsatz pro Anleger und den Zugang zu professionell strukturierten Sanierungsprojekten mit hohem begünstigtem Aufwand. Der Preis dafür ist die gemeinschaftliche Bindung: Entscheidungen werden gemeinsam getroffen, und der ideelle Anteil ist weniger flexibel verwertbar als eine einzelne Wohnung.

Welches Modell zur eigenen Situation passt, zeigt der Vergleich Bauherrenmodell vs. Vorsorgewohnung. Zu den Bindungs- und Anerkennungsrisiken siehe Risiken & worauf zu achten ist.

Das Wichtigste in Kürze

• MEG = mehrere Anleger, gemeinsames Objekt, ideeller Anteil (keine konkrete Wohnung).
• Einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte nach § 188 BAO.
• Anteilige Verlustzuweisung mindert die persönliche Einkommensteuer in der Anfangsphase.
• Zugang zu großvolumigen Sanierungsprojekten schon mit kleinerem Kapitalanteil.
• Gemeinschaftliche Beschlüsse — geringere Flexibilität als beim Alleineigentum.
• Wirkung steigt mit dem Grenzsteuersatz; tragfähige Prognoserechnung bleibt Voraussetzung.

Häufige Fragen