Risiken

Bauherrenmodell Risiken: Sechs Hauptkategorien die jeder Investor kennen muss

Ehrliche Darstellung aller wesentlichen Risiken — von Baukosten-Überschreitungen bis zum Liebhaberei-Problem. Weil eine fundierte Entscheidung beide Seiten kennt.

Das Bauherrenmodell wird häufig über den Steuervorteil vermarktet. Die Risiken werden dabei oft kleingeredet. Wir beschreiben sie vollständig — denn ein Bauherrenmodell das nur bei günstigen Umständen funktioniert, ist kein gutes Investment.

Risiko 1: Baurisiko

Jedes Bauprojekt ist mit Unsicherheiten behaftet. Kostensteigerungen — durch Materialpreisanstiege, unvorhergesehene Bauschäden oder Planungsänderungen — können den tatsächlichen Investitionsbedarf erhöhen und die Kalkulation verschieben. Zeitverzögerungen schieben den Beginn der Vermietungsphase nach hinten und verkürzen damit den Zeitraum, in dem Mieteinnahmen zur Finanzierung beitragen.

• Kostenüberschreitungen bei Sanierungen sind häufig, nicht die Ausnahme
• Zeitverzug von 6–18 Monaten ist bei großen Projekten normal
• Garantieleistungen des Bauträgers prüfen — wer haftet bei Mängeln?
• Festpreisvereinbarungen reduzieren, aber eliminieren das Risiko nicht

Risiko 2: Vermietungsrisiko

Die gesamte Prognoserechnung basiert auf Mieteinnahmen — deren Ausbleiben oder Unterschreitung gefährdet das Modell. Leerstand in der Anlaufphase, niedrigere als kalkulierte Mieten oder Mietausfälle durch zahlungsunfähige Mieter reduzieren den Cash-Flow und können die Liebhaberei-Prognose gefährden.

In gut gewählten Lagen wie Graz Geidorf oder Wien Innere Stadt ist das Risiko überschaubar. In peripheren Lagen oder bei marktfremden Mietansätzen kann es zur existenziellen Bedrohung für die steuerliche Anerkennung werden.

Risiko 3: Steuerliches Risiko (Liebhaberei und Gesetzesänderungen)

Das Finanzamt kann die steuerliche Wirkung eines Bauherrenmodells aus zwei Gründen aberkennen:

1. Liebhaberei: Kein prognostizierter Gesamtüberschuss. Die Verluste werden rückwirkend nicht anerkannt — was bei kumulierten Verlusten von 50.000–100.000 € zu empfindlichen Steuernachzahlungen führen kann.
2. Fehlende Bauherreneigenschaft: Wenn das Finanzamt feststellt, dass der Investor nicht wirklich als wirtschaftlicher Bauherr aufgetreten ist, sondern de facto einen Kaufvertrag geschlossen hat, entfällt die Begünstigung.

Dazu kommt das Risiko von Gesetzesänderungen: Steuerrecht ändert sich. Was heute gilt, gilt nicht zwangsläufig über 20+ Jahre. Wer seine Investmentthese ausschließlich auf Steuervorteilen aufbaut, setzt auf ein fragiles Fundament.

Risiko 4: Anbieterrisiko

Die Qualität und Seriosität des Bauträgers und Strukturgebers sind entscheidend. Überhöhte Weichkosten (Honorare, Vertrieb, Strukturierungsgebühren) können 20–35 % des Investitionsvolumens ausmachen und die Rendite massiv schmälern. Interessenkonflikte entstehen, wenn Bauträger gleichzeitig Verkäufer und Berater sind.

Bekannte Warnsignale:

• Weichkosten-Quote nicht oder nur vage ausgewiesen
• Starker Abschlussdruck ("nur noch wenige Anteile verfügbar")
• Prognoserechnung nur als Zusammenfassung, nicht vollständig
• Unklare Haftungsstruktur bei Baumängeln
• Versprechen von "garantierten Steuerersparnissen"

Risiko 5: Liquiditätsrisiko

Ein Miteigentumsanteil an einem Bauherrenmodell ist kein liquides Asset. Der Zweitmarkt ist dünn — wer seinen Anteil verkaufen möchte, findet oft keinen oder nur zu einem erheblichen Abschlag. Im Notfall kann man zwar verkaufen, aber nicht zum vollen Wert und nicht schnell.

Wer Geld investiert, das er in absehbarer Zeit vielleicht benötigt, sollte kein Bauherrenmodell wählen.

Risiko 6: Fremdfinanzierungsrisiko

Wird die Beteiligung ganz oder teilweise fremdfinanziert, erhöht sich das Risikoprofil erheblich. Zinsänderungen können die Kalkulationsgrundlage verschieben. Eine Investition die nur bei niedrigen Zinsen rentiert, ist strukturell fragil. Zudem reduziert Fremdkapital die steuerliche Verlustverrechnung (Zinsen sind zwar Werbungskosten, aber das Eigenkapital generiert den Hauptanteil des Abschreibungseffekts).

Risikoabwägung: Wann lohnt es sich trotzdem?

Das Bauherrenmodell ist kein Selbstläufer — aber bei richtiger Auswahl ein solides Instrument. Es lohnt sich, wenn:

• Die Lage des Objekts nachweislich gute Mietperspektiven bietet
• Die Prognoserechnung konservative Mietansätze verwendet
• Die Weichkosten-Quote transparent und angemessen ist
• Ein unabhängiger Steuerberater die steuerliche Einordnung bestätigt
• Der Investor keinen kurzfristigen Liquiditätsbedarf hat
• Das Investment auch ohne Steuereffekt wirtschaftlich trägt

Mag. Florian Kulterer

Konzessionierter Immobilienmakler & Sachverständiger (Graz)

Seit über 10 Jahren Spezialist für Bauherrenmodelle, Zinshäuser und steueroptimierte Anlagestrategien in Graz und der Steiermark.

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