Steuer
Bauherrenmodell Steuervorteile: Beschleunigte AfA und Verlustverrechnung in Österreich
Wie die beschleunigte Abschreibung funktioniert, welche Kosten begünstigt sind und warum Liebhaberei das unterschätzte Risiko ist — mit Zahlenbeispielen.
Die gesetzliche Grundlage: EStG und beschleunigte Abschreibung
Das österreichische Einkommensteuergesetz (EStG) kennt für Gebäude grundsätzlich eine Absetzung für Abnutzung (AfA) von 1,5 % pro Jahr — was bedeutet, ein Gebäude wäre nach rund 67 Jahren vollständig abgeschrieben. Für Investoren, die ihre Steuerbelastung optimieren wollen, ist das wenig attraktiv.
Das Bauherrenmodell nutzt eine Ausnahmebestimmung: Für qualifizierten Sanierungs- und Herstellungsaufwand an bestimmten Gebäuden — insbesondere denkmalgeschützten oder altbaulichen Objekten — erlaubt das EStG eine beschleunigte Verteilung über 15 Jahre. Statt 1,5 % p.a. können bis zu ~6,7 % p.a. des begünstigten Sanierungsanteils abgeschrieben werden. Das ist ein Faktor von etwa 4,5.
Welche Kosten sind begünstigt?
Nicht alle Aufwendungen profitieren von der beschleunigten Abschreibung. Grob unterschieden werden:
- Herstellungsaufwand / qualifizierter Sanierungsaufwand: Tiefgreifende Maßnahmen die den Gebäudewert wesentlich erhöhen (z.B. Fassadendämmung, neue Heizanlage, Dachgeschossausbau) — begünstigt für beschleunigte Abschreibung.
- Regulärer Gebäudewert (nicht Sanierung): Der nicht sanierungsbezogene Anteil des Gebäudewerts läuft mit der normalen AfA von 1,5 % p.a.
- Grundanteil: Nicht abschreibbar. Typischerweise 20–40 % des Gesamtpreises je nach Lage.
- Weichkosten (Honorare, Nebenkosten): Teilweise aktivierungspflichtig, teilweise sofort abzugsfähig — abhängig von der konkreten Einordnung.
Verlustverrechnung: Das Herzstück des Steuervorteils
In den ersten 15 Jahren entstehen typischerweise steuerliche Verluste — die Summe aus Abschreibung und Werbungskosten übersteigt die Mieteinnahmen. Diese Verluste aus Vermietung und Verpachtung können in Österreich mit anderen Einkünften — insbesondere Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit (Gehalt) oder aus Gewerbebetrieb — verrechnet werden.
Das senkt die Steuerbemessungsgrundlage und führt zu einer direkten Steuerersparnis. Bei einem Grenzsteuersatz von 48 % und einem steuerlichen Verlust von 10.000 € aus dem Bauherrenmodell ergibt sich eine Steuerersparnis von 4.800 € — also fast 5.000 € die der Investor jährlich weniger an Steuer zahlt.
Drei Szenarien: Wie die Steuerersparnis mit dem Einkommen variiert
Investition 300.000 € · Illustrative Modellrechnung
| Szenario | Grenzsteuersatz | AfA p.a. | Steuerersparnis p.a. | Kumuliert 15 J. |
|---|---|---|---|---|
| Geringes Einkommen | 30 % | ~11.000 € | ~3.300 € | ~49.500 € |
| Mittleres Einkommen | 42 % | ~11.000 € | ~4.620 € | ~69.300 € |
| Spitzensteuersatz | 48 % | ~11.000 € | ~5.280 € | ~79.200 € |
Vereinfachte Modellrechnung: Geb.-anteil 80 %, Sanierungsanteil 60 %, 15 J. beschleunigt. Ohne Finanzierungskosten, Nebenkosten, Leerstand. Keine Steuerberatung.
Das Liebhaberei-Risiko: Die wichtigste steuerliche Falle
Die Finanzverwaltung erkennt Verluste aus Vermietung und Verpachtung nur an, wenn ein positiver Gesamtüberschuss innerhalb des Beobachtungszeitraums prognostiziert werden kann. Liegt kein belastbarer Gesamtüberschuss vor, qualifiziert das Finanzamt die Tätigkeit als "Liebhaberei" — und die Verluste werden steuerlich nicht anerkannt.
Das Bauherrenmodell muss also auch ohne Steuereffekt wirtschaftlich tragfähig sein. Eine seriöse Prognoserechnung ist nicht optional — sie ist die Grundlage der steuerlichen Anerkennung.
- Ohne Gesamtüberschuss-Prognose droht Aberkennung aller Verluste
- Zu optimistische Mietansätze erhöhen das Liebhaberei-Risiko
- Änderungen im Mietmarkt können die Prognose gefährden
- Prognoserechnung muss vor Finanzamt vertretbar sein
Vorsteuerabzug: Wann er möglich ist
Wer sein Mietverhältnis der Umsatzsteuer unterwirft (sog. "Regelbesteuerung"), kann die auf Sanierungskosten entfallende Mehrwertsteuer als Vorsteuer geltend machen. Das erhöht den finanziellen Vorteil, bringt aber auch Verwaltungsaufwand und Verpflichtungen mit sich. Die Möglichkeit ist nicht für jeden Investor sinnvoll und muss steuerlich beraten werden.
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