Sanierung 1/15

Sanierung & Abschreibung: die 1/15-Verteilung

Warum die begünstigte 1/15-Abschreibung nach § 28 EStG der Motor des Sanierungs-Bauherrenmodells ist.

Bei Sanierungen entscheidet die steuerliche Einordnung der Kosten über die Abschreibung – und damit über die Rendite. Das österreichische § 28 EStG unterscheidet zwischen Instandhaltung, Instandsetzung und Herstellungsaufwand, die höchst unterschiedlich abgesetzt werden. Der eigentliche Hebel liegt in § 28 Abs 3: Bestimmte begünstigte Herstellungsaufwendungen dürfen auf 15 Jahre verteilt werden – statt über die reguläre Nutzungsdauer von rund 67 Jahren. Dieser Beitrag erklärt die Systematik; die konkrete Zuordnung ist stets im Einzelfall steuerlich zu prüfen.

Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellung: die drei Kategorien

Instandhaltungsaufwand ist die laufende Erhaltung, etwa Ausmalen, Reparatur einzelner Fenster oder Ausbesserungen, die den Zustand bewahren. Er ist bei Vermietung grundsätzlich sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig. Nicht regelmäßig jährlich anfallende Instandhaltungen kann man auf Antrag freiwillig auf 15 Jahre verteilen, um Progressionsspitzen zu glätten.

Instandsetzungsaufwand erhöht den Nutzungswert des Gebäudes wesentlich oder verlängert dessen Nutzungsdauer erheblich – klassisch der Austausch von Fenstern, Dach, Elektro- oder Sanitärinstallationen, Heizung oder Fassade. Bei Wohngebäuden zu Wohnzwecken ist dieser Aufwand zwingend gleichmäßig auf 15 Jahre zu verteilen (§ 28 Abs 2 EStG); ein sofortiger Vollabzug ist hier nicht möglich.

Herstellungsaufwand schafft dagegen etwas Neues oder ändert die Wesensart des Gebäudes – etwa Aufstockung, Zusammenlegung von Wohnungen, Einbau zusätzlicher Bäder oder erstmaliger Zentralheizung. Er wird grundsätzlich aktiviert und über die Nutzungsdauer (meist 1,5 % pro Jahr, rund 67 Jahre) abgeschrieben. Genau hier setzt die Begünstigung an.

Die begünstigte Fünfzehntel-Absetzung nach § 28 Abs 3 EStG

§ 28 Abs 3 EStG erlaubt für bestimmte, gesetzlich abschließend aufgezählte Herstellungsaufwendungen eine beschleunigte Verteilung auf 15 Jahre – also rund 6,67 % jährlich – anstelle der langsamen Abschreibung über die Nutzungsdauer. Die Kosten werden dadurch steuerlich um ein Vielfaches schneller wirksam, ohne dass sich am Gesamtvolumen etwas ändert.

Begünstigt sind nach der Bestimmung im Wesentlichen vier Fallgruppen: Aufwendungen im Sinne der §§ 3 bis 5 MRG bzw. Herstellungsaufwendungen nach § 18 MRG (mietrechtlich veranlasste Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten), Sanierungsmaßnahmen mit einer Förderzusage nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder landesgesetzlichen Sanierungsförderungen, Aufwendungen aufgrund des Denkmalschutzgesetzes (§ 8 DMSG) sowie Assanierungen nach dem Stadterneuerungs- bzw. Bodenbeschaffungsgesetz. Nur wer eine dieser Voraussetzungen erfüllt und nachweist, kommt in die 1/15-Verteilung.

Warum das 1/15 der Motor des Sanierungs-Bauherrenmodells ist

Beim Sanierungs-Bauherrenmodell erwerben mehrere Investoren gemeinsam ein sanierungsbedürftiges (oft denkmalgeschütztes oder gefördertes) Zinshaus und tragen als Bauherren das Herstellungsrisiko. Der große Teil der Sanierungskosten qualifiziert dann als begünstigter Herstellungsaufwand nach § 28 Abs 3 und wird auf 15 statt 67 Jahre abgeschrieben. Aus 1,5 % werden rund 6,67 % pro Jahr – die Abschreibung ist etwa viereinhalbmal so hoch.

In den ersten Jahren übersteigen diese hohen Fünfzehntel-Beträge häufig die Mieteinnahmen, sodass steuerliche Verluste aus Vermietung und Verpachtung entstehen. Diese negativen Einkünfte können – im Rahmen der gesetzlichen Grenzen und der Liebhaberei-Prüfung – mit anderen Einkünften ausgeglichen werden und senken so die Steuerlast. Genau dieser Zeiteffekt (früher, höher, verrechenbar) ist der wirtschaftliche Kern des Modells; ob und in welcher Höhe er greift, hängt vom konkreten Sachverhalt ab.

Voraussetzungen, Nachweis und Grenzen

Die Begünstigung ist kein Automatismus. Sie setzt einen tauglichen Rechtstitel voraus – etwa den Bescheid des Bundesdenkmalamtes bei denkmalgeschützten Objekten, die schriftliche Förderzusage bei geförderter Sanierung oder die mietrechtliche Grundlage nach § 18 MRG. Diese Nachweise müssen dem Finanzamt gegenüber belegbar sein; fehlt der Titel, bleibt es bei der langen Nutzungsdauer-Abschreibung.

Zu beachten sind zudem die Abgrenzung zwischen begünstigtem und nicht begünstigtem Aufwand, die Bauherreneigenschaft, mögliche steuerliche Folgen bei einer Veräußerung innerhalb des Verteilungszeitraums sowie die Frage der Einkunftsquelle (keine Liebhaberei). Da Fehler hier teuer sind und die Rechtslage komplex ist, gilt: Die Zuordnung der Kosten und die Inanspruchnahme des 1/15 sind im Einzelfall durch Steuerberatung zu prüfen. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Beratung.

Das Wichtigste in Kürze

• Kosten sauber trennen: Instandhaltung, Instandsetzung, Herstellungsaufwand
• Rechtstitel sichern: Denkmalschutz-Bescheid, Förderzusage oder § 18 MRG
• Prüfen, ob Herstellungsaufwand unter § 28 Abs 3 (1/15) fällt
• Bauherreneigenschaft und Einkunftsquelle (Liebhaberei) klären
• Verlustverwertung und Zeiteffekt vorab durchrechnen lassen
• Alle Nachweise für das Finanzamt dokumentieren und aufbewahren

Häufige Fragen