Rechenbeispiel
Ein fiktives Bauherrenmodell in Zahlen: Abschreibung, Verlustzuweisung und Steuerersparnis Schritt für Schritt.
Wer ein Bauherrenmodell prüft, will vor allem eines wissen: Was bringt es unter dem Strich steuerlich? Wir rechnen ein bewusst fiktives, stark vereinfachtes Beispiel durch – von der Investition über den Gebäudeanteil bis zur Verlustzuweisung und Steuerersparnis. Alle Beträge sind rund gewählte Illustrationswerte ohne Gewähr, keine Steuer- oder Anlageberatung. Für Ihre eigenen Eckdaten nutzen Sie am besten unseren interaktiven Rechner und lassen das Ergebnis danach steuerlich prüfen.
Nehmen wir eine illustrative Gesamtinvestition von 300.000 €. Wie in Österreich üblich unterstellen wir einen Gebäudeanteil von rund 80 %, also 240.000 €, und einen nicht abschreibbaren Grundanteil von 20 %, hier 60.000 €. Nur der Gebäudeteil kann steuerlich über die Zeit abgeschrieben werden – der Grund und Boden bleibt außen vor. Diese Aufteilung ist vereinfacht; im Einzelfall kann sie deutlich abweichen und ist zu belegen.
Von den 240.000 € Gebäudeanteil ordnen wir in unserem Beispiel 150.000 € einem begünstigten Sanierungsaufwand zu und 90.000 € dem übrigen Gebäudewert. Diese Trennung ist der Kern des Modells, denn für qualifizierten Sanierungsaufwand kann unter bestimmten Voraussetzungen eine beschleunigte Abschreibung in Betracht kommen, während der Rest regulär läuft. Ob und in welchem Umfang eine Begünstigung tatsächlich greift, hängt vom konkreten Projekt und der aktuellen Rechtslage ab.
Die reguläre Gebäude-AfA beträgt in Österreich typischerweise 1,5 % pro Jahr. Auf die 90.000 € regulären Gebäudewert angewendet ergibt das rund 1.350 € Abschreibung jährlich – ein eher kleiner, dafür sehr langlaufender Betrag über viele Jahrzehnte.
Für den begünstigten Sanierungsanteil von 150.000 € rechnen wir in diesem illustrativen Fall mit einer beschleunigten Verteilung über 15 Jahre. Das sind rund 10.000 € pro Jahr. In Summe kommen wir in den ersten 15 Jahren also auf grob 11.350 € Abschreibung jährlich statt der mageren 1.350 € bei rein regulärer AfA.
Genau dieser Unterschied macht den steuerlichen Reiz aus: In der Anfangsphase entsteht ein hoher Aufwand, der die steuerliche Bemessungsgrundlage drückt. Wichtig ist aber, dass beschleunigte Abschreibung kein geschenktes Geld ist – sie verlagert Aufwand nur zeitlich nach vorne. Was heute abgeschrieben wird, fehlt später.
In den ersten Jahren übersteigen Abschreibung, Finanzierungs- und Nebenkosten häufig die Mieteinnahmen. Setzen wir illustrativ eine laufende Jahresmiete von 9.000 € an und stellen ihr rund 11.350 € Abschreibung plus etwa 4.000 € sonstige Werbungskosten gegenüber, entsteht ein steuerlicher Verlust von grob 6.000 € pro Jahr. Dieser Verlust kann – je nach Konstruktion und persönlicher Situation – mit anderen Einkünften ausgeglichen werden.
Bei einem Grenzsteuersatz von 48 % entspricht ein zugewiesener Verlust von 6.000 € einer rechnerischen Steuerersparnis von rund 2.880 € im Jahr. Über mehrere Anfangsjahre summiert sich das zu einem spürbaren Liquiditätsvorteil – der oft als das eigentliche Verkaufsargument des Bauherrenmodells dargestellt wird.
Man darf diese Zahl aber nicht mit Rendite verwechseln. Die Steuerersparnis ist ein Vorziehen von Vorteilen; sinkt später die Abschreibung und steigt die Miete, kehren sich Verluste in steuerpflichtige Überschüsse um. Betrachten Sie deshalb immer den gesamten Zeitraum, nicht nur die ersten Jahre.
Unser Beispiel ist absichtlich glattgerechnet. In der Realität verschieben Baukostenüberschreitungen, Zinsänderungen, Leerstände, Instandhaltung und die tatsächlich anerkannte Aufteilung von Grund, Gebäude und Sanierung das Ergebnis oft erheblich. Schon eine andere Gebäudeanteils-Quote oder ein niedrigerer Grenzsteuersatz verändert die Steuerersparnis deutlich.
Zentral ist die Frage der Liebhaberei: Erkennt die Finanzverwaltung im Prognosezeitraum keinen Gesamtüberschuss, können die Verluste steuerlich aberkannt werden – dann entfällt der wesentliche Vorteil rückwirkend. Ein Bauherrenmodell muss daher auch ohne Steuereffekt wirtschaftlich tragfähig sein und eine plausible Überschussprognose vorweisen.
Nutzen Sie unseren Rechner, um Ihre eigenen Werte für Investition, Gebäudeanteil, Sanierungsquote und Steuersatz einzusetzen. Das Ergebnis bleibt eine Orientierung – die verbindliche Beurteilung gehört in die Hände Ihrer Steuerberatung, die Prospekt, Prognoserechnung und Verträge im Detail prüft.
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