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§ 18 EStG, beschleunigte AfA, Vorsteuer — was ist wirklich absetzbar?
Das österreichische Bauherrenmodell stützt sich primär auf § 18 Abs. 1 Z 9 EStG — die beschleunigte Abschreibung von Sanierungs- und Herstellungskosten bei Wohngebäuden, die der Einkommensteuerpflichtige als Bauherr errichtet oder saniert, sofern diese zur entgeltlichen Überlassung (Vermietung) bestimmt sind.
Abzugsfähig als Sonderausgaben: bis zu 1/3 der Herstellungs-/Sanierungskosten pro Jahr über 3 Jahre (entspricht 8,33 % p.a. auf die abschreibfähige Basis), jedoch nur in den ersten 15 Jahren.
| Kostenart | Abschreibbar? | Basis |
|---|---|---|
| Sanierungskosten Bestandsgebäude | ✓ Ja | §18 EStG, beschl. AfA |
| Herstellungskosten Neubau | ✓ Ja | §18 EStG |
| Kaufpreis Altgebäude (Gebäudeanteil) | ~ Nur 1,5 %/J | §16 EStG Regelabschr. |
| Grundanteil (Bodenpreis) | ✗ Nein | Grund nicht abnutzbar |
| Finanzierungskosten (Zinsen) | ✓ Ja | §16 Abs. 1 Z 1 EStG |
| Hausverwaltungskosten | ✓ Ja | Werbungskosten |
Vereinfachte Formel für die jährliche Steuerersparnis in der Abschreibphase:
Beispiel: Sanierungskosten 250.000 € | GrSt 48 %
→ 250.000 × 8,33 % × 48 % = ca. 10.000 € Steuerersparnis p.a.
Wenn das Objekt umsatzsteuerpflichtig vermietet wird (an Unternehmen die vorsteuerabzugsberechtigt sind), kann die Vorsteuer aus den Bau-/Sanierungsrechnungen zurückgefordert werden. Bei privater Wohnraumvermietung ist dies in der Regel nicht möglich.
Für Gespräche mit dem Steuerberater: Dieser Leitfaden gibt einen Überblick. Ihr Steuerberater kennt Ihren persönlichen Grenzsteuersatz, prüft die konkrete Projektstruktur und erstellt die Prognoserechnung.