Anlegerwohnung Steuer
in Österreich

1. Einkünfte aus Vermietung (§ 28 EStG)

Mieteinnahmen aus einer Anlegerwohnung sind in Österreich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG). Besteuerung zum persönlichen Grenzsteuersatz (ggf. bis 55 %). Verrechenbar mit Werbungskosten und AfA.

2. AfA — Gebäudeabschreibung

• Standardsatz: 1,5 %/Jahr vom Gebäudeanteil
• Gebäude vor 1915: bis 2 %/Jahr möglich
• Gebäudeanteil: typisch 60–80 % des Kaufpreises (Rest = Grundanteil, nicht abschreibbar)
• Laut BMF-Schreiben: Neubau in Ballungsräumen oft 80 % Gebäudeanteil anerkannt

3. Vorsteuerabzug — wann möglich?

Die Vermietung zu Wohnzwecken ist grundsätzlich umsatzsteuerbefreit. Vorsteuerabzug aus Kaufkosten daher nicht möglich. Ausnahme: Vermietung an umsatzsteuerpflichtige Unternehmer für betriebliche Zwecke — dann Option zur Umsatzsteuerpflicht möglich.

4. Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim Verkauf

• 30 % flat auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn
• Anschaffungskosten erhöht um Investitionen, verringert um genommene AfA
• Inflationsabschlag: Objekte die 1988 oder früher angeschafft wurden — pauschal 86 % der AK als steuerfrei
• Hauptwohnsitzbefreiung: bei mind. 2 Jahren Hauptwohnsitz vor Verkauf — keine ImmoESt

Für Anleger mit Grenzsteuersatz über 30 % ist die ImmoESt günstiger als der reguläre Steuertarif.

5. Liebhaberei-Regelung

Wenn das Finanzamt annimmt, dass eine Vermietung kein Gesamtüberschuss über die Nutzungsdauer erzielen wird, qualifiziert sie als Liebhaberei. Konsequenz: Verluste nicht verrechenbar, aber auch keine Steuerpflicht auf Gewinne.

• Prüfungszeitraum: typisch 25 Jahre für Eigentumswohnungen
• Prognoserechnung vom Steuerberater erstellen lassen
• Negativer Cashflow allein = noch kein Problem, wenn Gesamtrechnung positiv

6. Werbungskosten

• Kreditzinsen (nur Zinsanteil, nicht Tilgung)
• Hausverwaltungskosten
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
• Versicherungen
• Steuerberaterkosten
• Abschreibung (AfA)