Checkliste Anlegerwohnung Kauf

🏠 Lage & Markt

1. Infrastruktur vorhanden? — ÖV-Anbindung, Einkauf, Schule/Uni in Fußnähe. Entscheidet über Mieterqualität und Leerstandsrisiko.
2. Leerstandsquote der Region prüfen: Unter 2 % = stabiler Mietermarkt. Quelle: Statistik Austria, wohnbauradar.com
3. Kaufpreis gegen Regionsmedian: Preis/m² aus dem Angebot mit Median aus wohnbauradar.com oder willhaben vergleichen.
4. Mietpreisniveau kennen: Aktuelle Mietangebote in der Straße/Lage prüfen. Was erzielt ein vergleichbares Objekt?

💶 Finanzierung

5. Eigenkapital mind. 20–30 %: Österreichische Banken verlangen meist 20 % EK. Nebenkosten (~10 %) zusätzlich einplanen.
6. Kreditrate vs. Mieteinnahmen: Cashflow-Rechnung aufstellen. Negativ-Cashflow in Kauf nehmen? Steuerliche Verrechenbarkeit prüfen.
7. Fixzins vs. variabel: Bei aktuell 3,5–4 % Niveau: Fixzins 15+ Jahre erwägen. Zinsänderungsrisiko einkalkulieren.
8. Rücklage für Instandhaltung: Mind. 1 % des Kaufpreises/Jahr als Rücklage einplanen. Hausverwaltungskosten: 5–10 % der Miete.

⚖️ Rechtliches & Mietrecht

9. MRG-Anwendbarkeit klären: Altbau vor 1945? Volles MRG → Mietzins-Obergrenzen, eingeschränkte Kündigung. Rechtsanwalt fragen.
10. Befristung vs. unbefristet: Befristete Mietverträge (3+ Jahre) sind inflationsgeschützt (VPI), kündbar. Unbefristet = mehr Sicherheit für Mieter.
11. Wohnungseigentumsvertrag prüfen: Welche Kosten treffen den einzelnen Wohnungseigentümer? Rücklagenspiegel der Hausverwaltung anfordern.

📋 Steuer & AfA

12. Gebäudeanteil festlegen: Für AfA gilt: mind. 60 % des Kaufpreises als Gebäude (Rest = Grund, nicht abschreibbar). Bei Neubau: oft 80–90 % möglich.
13. AfA-Satz: Standard 1,5 %/Jahr. Objekte vor 1915 erbaut: bis 2 % möglich. Sanierungen: höhere AfA-Sätze prüfen (Steuerberater).
14. Vorsteuer-Option prüfen: Bei Vermietung an umsatzsteuerpflichtige Unternehmer: Vorsteuerabzug möglich. Privater Wohnungsmieter: keine VSt-Option.
15. Liebhaberei-Gefahr einschätzen: Wenn dauerhaft Verlust und kein Gesamt-Überschuss in Sicht → Finanz verweigert Verlustverrechnung. 25-Jahres-Prognoserechnung erstellen lassen.